Biura w dużych miastach i na prowincji. Porównanie cen

Podobnie, jak w przypadku cen mieszkań, także stawki najmu za nieruchomości komercyjne różnią się drastycznie między wielkimi miastami a tzw. prowincją. To zresztą zupełnie zrozumiałe, obserwując źródła popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe. Jednym z „kół zamachowych” jest w tym przypadku branża BPO, czyli usług dla biznesu. Takie miasta jak Wrocław, Poznań, Kraków działają jak magnes do lokalizowania tego typu inwestycji.

Powód podstawowy to obecność wyższych uczelni i duża liczba absolwentów, spośród których wielu rekrutuje się właśnie do sektora BPO. Różnice cenowe między największymi rynkami, stolicami województw, a innymi miastami w regionach wynoszą od 20 do nawet 60 procent, przy czym na tzw. prowincji w praktyce nie występuje rynek pierwotny powierzchni biurowych – poza kilkoma miastami, gdzie powoli pojawiają się takie inwestycje, a ceny najmu są nieco wyższe.
Przykład, jak rynek napędzają zagraniczni inwestorzy branży BPO może być choćby HP czy Credit – Suisse we Wrocławiu. Obie te firmy wynajmują duże powierzchnie biurowe w mieście (Globis, Grunwaldzki Centre). Podobnych przykładów można przytoczyć dużo więcej.

Wg szacunków firm doradczych obserwujących tego typu rynek (Knight Frank, CBRE) w Polsce jest obecnie około 6,5 mln metrów kwadratowych nowoczesnych powierzchni biurowych, przy czym w fazie realizacji jest kolejne ponad 700 tysięcy metrów kwadratowych nowych biur. Największe obecnie rynki poza Warszawą, to Wrocław i Kraków, gdzie tylko w tym roku przybędzie ponad 400 tysięcy metrów kwadratowych (Knight Frank).
Ceny za nowoczesne biura kształtują się w przedziale od 10 – 15 euro za metr na największych rynkach regionalnych do około 25 euro w najlepszych lokalizacjach warszawskich.

19

W WGN średnie ceny najmu dla całego kraju wynoszą obecnie 33 zł za metr, czyli około 8 euro, przy czym – jak już pisaliśmy – dysproporcja między dużymi rynkami a mniejszymi lokalizacjami jest bardzo widoczna.

W stolicy Dolnego Śląska, przeciętne stawki obecnie w WGN to 40 zł od metra. W Świdnicy w centrum miasta można wynająć biura w dobrym standardzie o ponad 1/3 tańsze, po 25 zł od metra. W Zgorzelcu biura w budynku z windami, ochroną i innymi udogodnieniami kosztują od 20 do 24 zł/ m kw. Lokal biurowy w centrum Jeleniej Góry to z kolei wydatek 30 zł za metr. Takie są zresztą średnie stawki dla tej lokalizacji – o 25 procent niższe od wrocławskich. Tyle samo – również 30 zł/ m kw. – wynoszą ceny w Wałbrzychu. W Lubinie jest to 32 zł, a w Zgorzelcu zaledwie 16. W tym przypadku stawki są niższe od wrocławskich aż o około 60 proc.
Podobne dysproporcje obserwujemy w każdym z województw, gdzie w stolicy regionu funkcjonuje silny rynek biurowy. W Krakowie przeciętne stawki to 35 zł/ m kw., ale w Tarnowie są one już o 20 procent niższe i wynoszą 28 zł. W Chrzanowie różnica ta wynosi 40 proc., a przeciętna stawka to 20 zł.

Na Pomorzu najdroższe stawki najmu spotykamy oczywiście w Gdańsku, gdzie wynoszą one obecnie w WGN średnio 40 zł od metra. W pomorskim Kwidzynie najemca powierzchni biurowej zapłaci już jednak tylko około 23 zł, a w Słupsku – 24 zł.
Warto dodać, że na prowincji podaż nowych powierzchni biurowych jest bardzo ograniczona. Na ponad 800 ogłoszeń najmu biur obecnie w WGN, tylko 10 to biura z rynku pierwotnego, do tego w większości w lokalizacjach Kraków, Wrocław i Warszawa.

Podobnie w przypadku ofert sprzedaży powierzchni biurowych – w WGN blisko połowa z nich to rynek pierwotny, ale wszystkie lokalizacje dotyczą dużych miast, z dużą podażą takich obiektów. W tym przypadku chodzi o Wrocław, Katowice, Gdynię i Poznań.
Należy jednak podkreślić, że na kilku rynkach, w miastach średniej wielkości, obserwujemy większą podaż biur, jak i też nieco wyższe ceny, niż w przypadku innych „prowincjonalnych” lokalizacji. Na uwagę zasługuje Szczecin, gdzie obecnie średnie stawki w WGN wynoszą około 30 zł od metra. Eksperci jako rynek wschodzący określają z kolei Rzeszów, gdzie przeciętne ceny wynoszą około 31 – 32 zł m kw. Podobnie – nieco wyższe stawki spotykamy w takich miastach jak Olsztyn, Bydgoszcz, Toruń czy Legnica. Są to miasta, w których powstają pierwsze samodzielne inwestycje na rynku pierwotnym powierzchni biurowych. Dla przykładu – w Legnicy metr kwadratowy nowego biura kosztuje w WGN około 48 zł/ netto.
Obserwatorzy całego rynku biurowego jednak podkreślają, że podaż na rynkach wschodzących jest bardzo niewielka, choć inwestorzy coraz śmielej przyglądają się takim miastom. Poza Warszawą, 83 procent regionalnych, nowych powierzchni biurowych przypada na największe miasta, czyli Wrocław, Katowice, Poznań, Trójmiasto oraz Łódź.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Data publikacji: 21 lutego 2014
Print Friendly, PDF & Email

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *