Biura w największych miastach Polski – sprawdzamy czynsze najmu

Segment biurowy w Polsce rośnie jak na drożdżach. Pobijane są kolejne rekordy w zakresie podaży. Na rynku biur toczy się ostra rywalizacja o najemców. Starsze obiekty muszą rywalizować ceny, ale też sukcesywnie się modernizować. Sprawdziliśmy czynsze najmu lokali biurowych w największych miastach Polski.

Obecnie całkowite zasoby nowoczesnych biur w naszym kraju wynoszą ponad 9,1 mln mkw. (dane Colliers International za I kw. 2017) W pierwszym kwartale deweloperzy oddali ponad 150 tys. mkw. nowych biur – najwięcej w Warszawie, następnie w Krakowie i Wrocławiu. Te trzy miasta to zresztą największe rynki biurowe w Polsce.

Wraz ze zwiększaniem się oferty rosną oczekiwania najemców powierzchni biurowych. Warto zaznaczyć, że nowoczesny obiekt biurowy coraz częściej jest przez nich postrzegany jako karta przetargowa w rozmowach z pracownikami. Tak więc biuro oprócz pensji staje się wabikiem na wykwalifikowaną kadrę.

Deweloperzy zdają sobie sprawę z tych zależności, dlatego stawiają na budynki wielofunkcyjne z rozbudowanym komponentem handlowym i usługowym. Pracownik w nowoczesnym biurze ma mieć możliwość podejmowania wielu różnych aktywności – np. zrobienia zakupów, załatwienia spraw w filii banku, czy zostawienia dziecka w przedszkolu. Oczywiście stawia się też na miejsca do rekreacji i sportu, bądź to w otoczeniu biurowca, bądź bezpośrednio w nim – poprzez dobór najemców – np. fitness, siłownia itp.

Kluczową sprawą jest równocześnie lokalizacja – z jednej strony obserwujemy rozrost dzielnic biznesowych, zagłębi biurowych, które przyciągają kolejne realizacje. Wybór takiego obiektu to oczywiście decyzja zupełnie uzasadniona z punktu widzenia najemcy. Obecność wielu firm w otoczeniu, niejednokrotnie kontrahentów, może znacznie ułatwiać funkcjonowanie firmy. Ponadto lokalizacje w centrach biznesowych, takich jak Służewiec czy Wola w Warszawie nadal są uważane za prestiżowe.

Oczywiście stawia się też na dogodność komunikacyjną. Za jej sprawą drugorzędne dotychczas lokalizacje znacznie zyskują na atrakcyjności. Tak stało się właśnie z warszawską Wolą, która zdecydowanie poprawiła swój wizerunek po uruchomieniu metra. Dziś okolice Ronda Daszyńskiego należą do głównych lokalizacji biurowych w stolicy.

Z drugiej strony preferowane lokalizacje to też takie, które zapewniają atrakcyjne otoczenie. Stawia się na zieleń w okolicy i rekreacyjnie tereny. Rozwiązania proekologiczne oraz certyfikacje obecnie są już w zasadzie standardem w tym typie budownictwa. Jeśli chodzi o aranżacje przestrzeni – coraz częściej realizuje się powierzchnie uciekające od biurowej sztampy, przestrzenie do różnego typu aktywności, także tzw. strefy relaksu. W przypadku biur w centrach miast, przy ulicach najemcy doceniają atrakcyjność budynku. Dużym prestiżem cieszą się dobrze położone, zabytkowe kamienice.

Rynki wschodzące

Tak – umownie – moglibyśmy określić rynki biurowe Łodzi i Szczecina. Oba te miasta cechuje skromna podaż nowoczesnych obiektów biurowych, jednak w obu obserwujemy rosnącą nową podaż. W obu dynamicznie rozwijający się segment nieruchomości komercyjnych może przełożyć się na cały rynek nieruchomości.

Szczecin

Szczecin to miasto dotychczas drugorzędne na mapie inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce, jednak stolica województwa zachodniopomorskiego szybko zyskuje na znaczeniu.
– To z pewnością jedna z najciekawszych aktualnie lokalizacji w Polsce. Obserwujemy wzmożone zainteresowanie inwestorów Szczecinem. Miasto ma wiele atrakcyjnych nieruchomości i sukcesywnie uwalnia uzbrojone tereny inwestycyjne. Spodziewamy się, że w najbliższym czasie ceny nieruchomości w Szczecinie wyraźnie wzrosną – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN. Dodaje, że choć segment biurowy jest tu słabo rozwinięty, można zakładać, że to będzie się wkrótce zmieniać, a motorem tych zmian będzie dynamicznie rozwijający się rynek magazynowy.

W zeszłym roku przybyło to ponad 43 tys. mkw. nowoczesnych magazynów, a całkowite zasoby zbliżają się dynamiczny rozwój tego rynku. Wg Colliers International w budowie w Szczecinie jest obecnie 313 tys. mkw. Projekty typu BTS powstają tam m.in. dla takich liczących się graczy jak Zalando czy Amazon.

Dzięki świetnemu położeniu, dobrej infrastrukturze drogowej, połączeniom lotniczym i morskim, umiejscowieniu w sąsiedztwie Niemiec i przez granicę morską – Skandynawii, Szczecin znacznie zyskał na atrakcyjności jako lokalizacja pod inwestycje magazynowe. Można zakładać, że rozwój sektora magazynowego przełoży się również na wzrosty w innych segmentach nieruchomości komercyjnych, a także na rynku mieszkaniowym. Na razie całkowita podaż nowoczesnych biur w Szczecinie wynosi około 160 tys. mkw., ale w budowie jest kolejne ponad 40 tys. Największe projekty aktualnie realizowane to Posejdon (20 000 m kw.) oraz Szczecin Odra Park (10 900 m kw.).

Jakie są czynsze najmu za lokale biurowe w Szczecinie? Z danych WGN wynika, że stawki wynoszą od około 20 zł/mkw. za gorsze lokalizacje w prawobrzeżnej części miasta, po około 50 – 55 zł za biura w centrum. Przykładowo: za 200 metrowy lokal w zabytkowej kamienicy w ścisłym centrum miasta należy zapłacić 11 tys. zł miesięcznie.

Łódź

Jest to jedno z największych miast w Polsce, któremu jednak daleko do takiego poziomu rozwoju segmentu nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, jakie obserwujemy w innych, zbliżonych wielkością miastach – takich jak Kraków, Wrocław czy Warszawa.

Całkowite zasoby nowoczesnych biur w Łodzi wynoszą 374 tys. mkw. To bardzo skromy wynik na tle Krakowa czy Wrocławia, gdzie zasoby biurowe są blisko 3 razy większe. Mimo to jednak łódzki rynek biurowy szybko rośnie. Z danych Colliers International wynika, że w budowie w I kw. 2017 pozostawało tu ponad 128 tys. mkw. nowych biur, a więc ponad 1/3 obecnie istniejącej podaży.

Eksperci BNP Paribas podają, że w budowie jest nawet więcej nowych biur , bo blisko 150 tys. mkw. Z tego wynika, że Łódź została doceniona przez inwestorów i szybko zyskuje Łódź więc szybko zyskuje na znaczeniu jako bardzo atrakcyjna lokalizacja biurowa. Największymi projektami, które obecnie powstają są : Brama Miasta A i B (42 300 m kw.), Nowa Fabryczna (21 500 m kw.) oraz, Piotrkowska 155 (21 000 m kw.).

Jednocześnie realizowany jest cały duży projekt rewitalizacyjny – Nowe Centrum Łodzi, który ma wykreować nowoczesne powierzchnie m.in. dla biznesu i kultury oraz podnieść jakość tkanki miejskiej. Projekt napędza także podaż powierzchni biurowych. Spośród wymienionych, nowych realizacji dwie pierwsze powstają właśnie w ramach Nowego Centrum Łodzi.

Podobnie jak w przypadku Szczecina segment magazynowy, tak w Łodzi segment biurowy może wywrzeć pozytywny wpływ na cały rynek nieruchomości. Zdaniem ekspertów REAS w lokalizacjach biurowych zauważalny jest również wzrost inwestycji mieszkaniowych i wzrost cen mieszkań. Tak było m.in. z warszawską Wolą i obserwatorzy spodziewają się, że wkrótce ten efekt będzie widoczny również w Łodzi.

– Aktualnie średnie czynsze najmu w tym mieście wynoszą 12 – 13/eur/miesięcznie a więc są nieznacznie niższe niż w Krakowie czy Wrocławiu. Łódź za to cechuje się bardzo niskim poziomem pustostanów. Nie przekracza on 6 proc. Najbardziej cenione lokalizacje w przypadku biur w przy ulicach, to oczywiście Śródmieście. Wzięcie mają lokale w odrestaurowanych, zabytkowych kamienicach. Czynsze są konkurencyjne na tle stawek za podobne obiekty w Krakowie czy Wrocławiu. Przykładowo – najem 30 metrowego lokalu w kamienicy na Śródmieściu będzie kosztował około 1700 zł miesięcznie – komentuje Leszek Michniak.

Poznań

To jeden z wiodących rynków biurowych w kraju, jednak znacznie mniejszy pod względem podaży nowoczesnych powierzchni, niż Wrocław czy Kraków – o Warszawie nie wspominając, której supremacja w skali całego kraju jest niepodważalna.
Z raportu Colliers International za I kw. 2017 wynika, że całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w stolicy Wielkopolski wynoszą niecałe 430 tys. mkw. Nowa podaż nie jest zbyt duża. W pierwszej połowie roku zasoby powiększyły się o biurowiec Bałtyk – z powierzchnią wynoszącą 12,5 tys. mkw. W budowie pozostaje kolejne ponad 30 tys. metrów kwadratowych. Największe realizowane projekty to biurowce Pixel IV i V z łączną powierzchnią blisko 18 tys. mkw.

Wg Colliers przeciętne czynsze najmu lokali biurowych nie odbiegają tu od stawek krakowskich i wrocławskich, a więc wynoszą około 12 – 15 eur/mkw./miesięcznie.

Co ciekawe nawet w bardzo dobrych lokalizacjach stawki niekoniecznie są wygórowane. Przykładem może być kompleks budynków o łącznej powierzchni 8700 mkw zlokalizowanych w sąsiedztwie Międzynarodowych Targów Poznańskich. Nieruchomość wyróżnia się bardzo dobrym położeniem – w centrum Poznania, pomiędzy ul. Zachodnią i ul. Głogowską, w bliskim sąsiedztwie dworca kolejowego Poznań Główny.

– Należy zaznaczyć, że choć w Poznaniu nie realizuje się tak dużo inwestycji biurowych, jak we Wrocławiu, Krakowie i Warszawie, to jednak i tu obserwujemy presję nowej podaży na właścicieli i zarządców starszych obiektów. Takie nieruchomości, by utrzymać zainteresowanie najemców, są skazane na ostrzejszą rywalizację ceną, ale też muszą być sukcesywnie modernizowane. Można również zaobserwować całkiem dużą liczbę nieruchomości biurowych na sprzedaż – tłumaczy Leszek Michniak.

Największe rynki biurowe w Polsce

Wrocław

Stolica Dolnego Śląska jest trzecim pod względem wielkości rynkiem biur w naszym kraju. Cechuje ją dynamiczny przyrost atrakcyjnych obiektów. Nowe inwestycje są realizowane w praktyce na terenie całego miasta, ale można wskazać wyraźnie wyodrębnione dzielnice biznesowe Wrocławia, które cechują się dużą podażą powierzchni biurowych.

Jedną z nich jest obszar dzielnicy Fabryczna i rejon ulic Strzegomskiej i Robotniczej a także Legnickiej i Na Ostatnim Groszu. Jest to część miasta cechująca się dużą liczbą realizacji biurowych. Obecnie wśród realizowanych projektów są m.in. Business Garden Wrocław przy ul. Legnickiej oraz biurowiec West Link przy ul. Na Ostatnim Groszu, realizowany przez Echo Investment tuż obok wcześniej zrealizowanego biurowca West Gate.

Drugim rejonem, który zasługuje na miano zagłębia biznesowego jest obszar w centrum w okolicy dworca kolejowego Wrocław Główny. Tu powstaje m.in Biurowiec Sagittarius firmy Echo Investment. Nowy obiekt wyrasta w sąsiedztwie biurowca Aquarius – również tego inwestora.

Trzecim, największym obiektem biurowym aktualnie budowanym jest inwestycja firmy Skanska przy pl. Nowy Targ, w miejsce wyburzonego biurowca z czasów PRL. Nowa nieruchomość w tym miejscu, a więc w ścisłym centrum miasta, będzie liczyć 22 tys. mkw.

Obecnie – wg Colliers International całkowite zasoby nowoczesnych lokali biurowych we Wrocławiu wynoszą 866 tys. mkw., natomiast stopa pustostanów kształtowała się na poziomie niecałych 10 proc. Czynsze najmu są zbliżone do krakowskich – a więc przeciętnie 13 – 15 eur/mkw. Podobnie jak w Krakowie popyt na biura „nakręca” głównie sektor BPO/SSO, ale także branża IT.

– Należy zaznaczyć, że rozpiętość cen najmu lokali biurowych w stolicy Dolnego Śląska jest duża. Generalnie przeciętne stawki za nowoczesne lokale biurowe w stosunkowo dobrych lokalizacjach wynoszą około 50 – 60 zł/mkw. Przykładowo – za biuro w samym centrum miasta, w biurowcu klasy A w rejonie Placu Jana Pawła II, a więc u wejścia na Stare Miasto, należy zapłacić 60 zł od metra kwadratowego. Czynsz najmu za niecałe 250 mkw. lokalu w tym budynku postawionym w 2016 roku wynosi niecałe 15 tys. zł. – komentuje Leszek Michniak.

Prezes Grupy WGN zaznacza, że wyższe stawki dotyczą zazwyczaj nieruchomości o najbardziej prestiżowym charakterze na starówce, a więc w zabytkowych kamienicach. Tu ceny najmu mogą przekraczać 100 – 150 zł mkw. Stawki są tak wysokie także dlatego, że w takich lokalizacjach i budynkach lokale biurowe zazwyczaj nie są duże. Z kolei na drugim biegunie cenowym są biura starsze i oddalone od centrum z cenami najmu wynoszącymi przeciętnie 30 – 40 zł/mkw.

Kraków

To drugi – po Warszawie – rynek biurowy w Polsce. Warto zaznaczyć, że w tym roku całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w stolicy Małopolski przekroczyły już milion metrów kwadratowych. Największa nowa podaż skoncentrowała się w biurowcach: Astris (12 100 m kw.), DOT Office D (11 500 m kw.) oraz Zabłocie Business Park A (10 400 m kw.).

Przeciętne stawki czynszów za biura w Krakowie wynoszą 12 – 15 eur/mkw.

Kraków to niewątpliwie jedna z najatrakcyjniejszych lokalizacji biurowych w Polsce, ale i tu konkurencja o najemców jest ostra. Duża podaż nowych biur sprawia, że właściciele starszych obiektów mogą wypaść z rynku. Muszą rywalizować nie tylko ceną, ale także warunkami umownymi i dodatkowymi udogodnieniami. Powinni też sukcesywnie modernizować swoje obiekty, inaczej te przestaną być atrakcyjne dla najemców, nawet pomimo niskich czynszów. Przeciętny czynsz za nowoczesny lokal biurowy w szeroko rozumianym centrum miasta wynosi około 55 zł od metra. Za taką stawkę można wynająć np. lokal w nowoczesnym biurowcu, oddanym w zeszłym roku na Czyżynach. Czynsz najmu lokalu biurowego o powierzchni 235 mkw. w tym biurowcu klasy A wyniesie więc niecałe 13 tys. zł – komentuje Leszek Michniak – dodaje.

Co prawda – wraz z nową podażą wzrosła z 6 do około 10 proc. stopa pustostanów w Krakowie, jednak nie ma ryzyka nadpodaży. Stabilny wysoki popyt generują głównie firmy z branży BPO i IT. Miasto ma do zaoferowanie szereg walorów, a jednym z najistotniejszych jest stosunkowo tania dla firm zagranicznych, za to świetnie wykształcona kadra. Kraków jest – po Warszawie – największym ośrodkiem akademickim w Polsce. Kształci się tu ponad 150 tys. studentów. Wg ostatniego rankingu Tholons Services Globalization City Index 2017 Kraków jest drugim w Europie i ósmym na świecie najlepszym miastem na lokalizację usług typu BPO i SSC.

Warszawa

Niekwestionowany lider rynku nieruchomości w Polsce w ogóle, w tym oczywiście rynku nieruchomości komercyjnych. W segmencie biurowym całkowite zasoby Warszawy są większe niż zsumowana podaż w miastach regionalnych. Obecnie wynoszą one ponad 5 mln mkw. nowoczesnych biur. Mapa biurowa stolicy szybko ewoluuje. Oprócz tradycyjnych lokalizacji biurowych na znaczeniu zyskują nowe. Aktualnie ciężar inwestycyjny oraz popularność określonych rejonów wśród najemców przesuwa się na zachód. Jedną z wiodących lokalizacji biurowych staje się Wola.

Z danych firmy doradczej JLL wynika, że na Woli na chwilę obecną funkcjonuje 38 biurowców o łącznej powierzchni przekraczającej 600 000 mkw. Eksperci szacują, że w 2021 r. łączna podaż może sięgnąć nawet miliona mkw. W ten sposób Wola „osiągnie” wynik na poziomie słynnego „Mordoru”, czyli zagłębia biurowego na warszawskim Służewcu.

Warto zaznaczyć, że podaż nowych obiektów biurowych nadal jest bardzo wysoka. W I kw. 2017 w budowie było kolejnych ponad 700 tysięcy metrów. Co prawda stolica ma dosyć duży, jak na resztę rynków, poziom pustostanów – wynoszący około 14 proc. – mimo to wydaje się, że nie grozi Warszawie nadpodaż. Ryzyko natomiast rośnie w przypadku właścicieli starszych obiektów. Te są mniej konkurencyjne i muszą ostro rywalizować o najemcę. Przeciętne czynsze najmu za biura w stolicy wynoszą od 12 do 22 EUR/mkw.

– Z danych WGN wynika, że poza ścisłym centrum czynsze najmu lokali biurowych w stolicy wynoszą przeciętnie około 40 – 60 zł/mkw. – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN. Zaznacza, że z uwagi na wysoką podaż nowoczesnych obiektów biurowych, na stołecznym rynku mamy do czynienia z szeregiem ofert na sprzedaż – dotyczących starszych nieruchomości tego typu. Inwestorzy zresztą coraz częściej decydują się na wchodzenie w takiej inwestycje, głównie po to, by móc zrealizować nowy projekt, rzadziej – by zmodernizować starszy obiekt. Tak się dzieje, jednak tylko pod warunkiem, że daną nieruchomość wyróżnia się świetną lokalizacją.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Data publikacji: 10 sierpnia 2017
Print Friendly, PDF & Email

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *