Lokale biurowe i handlowe – jaka lokalizacja gwarantuje sukces ?

Jaki lokal użytkowy spełni nasze oczekiwania i przyniesie biznesowy sukces? Wiele zależy od rodzaju prowadzonej działalności. Czym innym będą się charakteryzowały lokale handlowe, czym innym biurowe czy usługowe, ale wszystkie je łączy jedno: powinny być dobrze położone.

Centralna lokalizacja dla handlu równa się duża odwiedzalność danego miejsca, w przypadku biur natomiast wiąże się z prestiżem, zwłaszcza jeśli budynek jest prestiżowy. Jedynie usługi przykładają nieco mniejszą wagę do centralnych lokalizacji. Wręcz przeciwnie – często działalność usługowa dobrze „czuje się” na osiedlach mieszkaniowych, częściowo odseparowanych od reszty miasta obszarów mieszkalnych, zwłaszcza jeśli w danej lokalizacji ma monopol, a przynajmniej konkurencja nie jest duża.

LOKALE HANDLOWE

Obecnie najwyższe czynsze najmu spotykamy w centrach handlowych i przy wiodących ulicach, głównych handlowych arteriach miast. W wiodących metropoliach stawki mogą przekraczać 200 zł/ mkw. miesięcznie.

Polski handel zdominowany został przez duże obiekty. Lokalizacja salonu wewnątrz galerii handlowej ma stosunkowo mniejsze znaczenie niż lokalizacja przy ulicy. Liczy się natomiast położenie obiektu jako takiego i jego odwiedzalność. Ona powinna przesądzić o sukcesie wynajmu w takim miejscu. Z nasyceniem na poziomie ok. 250 mkw. na 1000 mieszkańców nasz kraj dogania już pod tym względem Europę Zachodnią.

Dla handlu czy usług przy ulicy kluczowa jest liczba ludzi przewijających się obok sklepu oraz ewentualne nasycenie konkurencją w okolicy. Najwyższe czynsze uzyskują lokale przy głównych ciągach pieszych, na wiodących ulicach handlowych, przy największych arteriach komunikacyjnych, w często odwiedzanych obiektach użyteczności publicznej typu dworzec, w sąsiedztwie ważnych węzłów komunikacji miejskiej, szkół wyższych itp. Premiowane jest umiejscowienie lokalu bezpośrednio przy ulicy, na parterze, z dużymi witrynami od strony ulicy. W wiodących miastach, takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto i Poznań czynsze w centrach przekraczają 100 – 150 zł za metr kwadratowy. W Warszawie stawki są jeszcze wyższe.

BIURA

W przypadku lokali z przeznaczeniem na biura lokalizacja też ma pierwszorzędne znaczenie, ale nie tyle chodzi tu o odwiedzalność, co o prestiż. Jeśli biuro ma być jednocześnie siedzibą firmy pożądane są obiekty reprezentacyjne w centrach miast. Od kilku lat odpowiedzią na ten trend u deweloperów komercyjnych jest budowa biurowców butikowych, czyli niewielkich obiektów świetnie zlokalizowanych, często w obrębie starówek największych polskich miast. Widoczna jest też tendencja do odnawiania zabytkowych kamienic i dostosowywania ich do nowych, komercyjnych funkcji. W zabytkowych kamienicach w centrach miast często spotykamy kancelarie prawne, notarialne, firmy z zakresu doradztwa itp.
Popularne lokalizacje to również tzw. city czyli dzielnice biznesu. Chodzi np. o Mokotów/ Służewiec w Warszawie, Fabryczną we Wrocławiu, Oliwę w Gdańsk czy okolice Bonarki i Zabierzowa w Krakowie. Wynajmujący, a także najemcy mają świadomość, że kumulacja pokrewnych działalności, przynosi dobry skutek, dlatego w takich lokalizacjach ceny najczęściej są wyższe od lokalnych średnich, zwłaszcza, że mamy do czynienia zazwyczaj z nowoczesnymi powierzchniami biurowymi. Zaletą nowoczesnych biur w dzielnicach biznesowych jest wielość funkcji takich obiektów i bogactwo dostępnych na miejscu usług – zarówno dla gości jak i pracowników. Coraz częściej standardem jest m.in. kantyna, żłobek dla dzieci, usługi sportowo – rekreacyjne czy medyczne. Ważną kwestią jest również dostępność miejsc parkingowych. Stawki czynszów biur pokazują wyraźnie, że premiowany jest własny parking.

100
Prym cenowy – jeśli chodzi o wynajem biur – wiedzie oczywiście Warszawa. Tutaj średnia stawka najmu metra kwadratowego to około 60 zł, ale za lokalizacje takie jak Centralny Obszar Biznesu trzeba płacić już przynajmniej 80 zł za metr kwadratowy. Jeśli biuro ma być położone na Śródmieściu przeciętny koszt może wzrosnąć do 100 zł/ m kw. a najdroższe oferty wycenia się nawet na dwa razy tyle. Drogie rejony Warszawy to z pewnością, oprócz Śródmieścia, także Mokotów czy Ochota.

Poza stolicą najwyższa obecnie podaż powierzchni biurowych dotyczy Wrocławia i Krakowa. Przeciętne ceny mieszczą się w przedziale 40 – 60 zł od metra kwadratowego. Różnice cenowe jednak również potrafią być znaczne. Przykładowo: we Wrocławiu za lokale biurowe klasy B na Starym Mieście oferent oczekuje 55 zł od metra kwadratowego. W oddalonej lokalizacji Muchobór Mały, koszt wynajęcia 800 metrów biura to 22 tysiące złotych, czyli stawka w tym przypadku wynosi zaledwie 27 zł od metra. Lokale w centrum są więc o 100 proc. droższe.

Katarzyna Pawłowska
Dział Analiz WGN

Data publikacji: 4 października 2016
Print Friendly, PDF & Email

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *