Nowe trendy na rynku biur – krótsze umowy najmu i lepsze zarządzanie przestrzenią

Czy obecny rok będzie trudniejszy dla polskiego rynku biur? Tego spodziewają się eksperci, prognozując, że utrzymująca się wysoka podaż zwiększy jeszcze liczbę pustostanów i może wpłynąć na obniżki cen najmu.

Obecnie w Warszawie około 12 proc. powierzchni biurowych pozostaje niewynajętych. Na taki stan rzeczy negatywny wpływ mają też najnowsze tendencje związane z rynkiem biurowym – rozwój pracy zdalnej i lepsze wykorzystanie powierzchni przez wynajmujące firmy.

Obecnie, wg szacunków, w naszym kraju jest około 7 mln metrów kwadratowych nowoczesnych powierzchni biurowych. Z tego około 4 mln przypada na Warszawę – pozostałe największe rynki (ponad 500 tys. m kw. na każdym) to Wrocław i Kraków. Nowoczesnych powierzchni cały czas przybywa. W tym roku wg różnych szacunków w budowie pozostaje kolejny milion metrów kwadratowych.

Co prawda nadal utrzymuje się zapotrzebowanie, ale też wzrasta liczba pustostanów. Eksperci i obserwatorzy rynku coraz głośniej mówią o zjawisku nadpodaży. Obecnie w Warszawie niewynajętych jest blisko 12 proc. powierzchni, we Wrocławiu współczynnik pustostanów wynosi tyle samo, natomiast w Poznaniu i Łodzi jest to już ponad 13 procent. Ogólnie na każdym z największych rynków miejskich, poza Krakowem, od 11 do 15 procent biur pozostaje niewynajętych.

Na razie, w związku z tym nie widać co prawda większych ruchów cenowych. Stawki są stabilne i wynoszą przeciętnie od 11 do 15 euro we Wrocławiu, Krakowie i Warszawie (poza centrum) do 20 – 25 euro za najbardziej prestiżowe, centralne lokalizacje w stolicy. Widoczne, zarówno w warunkach wzmożonej konkurencji, jak i w związku z tendencją najemców do obniżania kosztów, są natomiast różnego rodzaju „promocje”, które mają przyciągnąć firmy.

Co prawda, przeciętny – wyjściowy czas trwania podpisanej umowy najmu to 5 lat, ale coraz częściej najemcy są skłonni podpisywać umowy na krótszy okres. Z tego też powodu standardem już się stało, zwłaszcza w Warszawie, oferowanie zwolnienia z czynszu na 3 do nawet 12 miesięcy. Do tego dochodzą coraz częściej oferowane kontrybucje finansowe na aranżacje powierzchni wg potrzeb najemcy. Zdarzają się też takie zachęty, jak sfinansowanie i zrealizowanie przeprowadzki do nowej siedziby, zakup sprzętu komputerowego itp. Ulgi mogą być tym większe, im bardziej wynajmujący uważa, że logo firmy na budynku doda mu prestiżu.

77

Szczególnie w trudnej sytuacji pod tym względem są właściciele starszych powierzchni biurowych o „gabinetowym” układzie przestrzeni. Oni muszą stosować „ponadrynkowe” promocje i obniżki cen, albo skazani są na dłuższe oczekiwanie na najemców – chyba, że decydują się modernizować budynek przede wszystkim w kierunku zapewnienia popularnych obecnie i dających wiele możliwości aranżacji, tzw. open space’ów.

Najemcy coraz częściej, oprócz najnowocześniejszych rozwiązań i prestiżowej lokalizacji, oraz kompleksowych usług w budynku biurowym (wymagane często są nie tylko parkingi, ale również restauracja, przedszkole, czy boisko), szukają możliwości obniżenia kosztów poprzez możliwość wynajmu (bądź rezygnacji) nawet pojedynczych miejsc przy biurkach, a taką możliwość dają tylko najnowocześniejsze, „plastyczne” pod względem aranżacji powierzchnie biurowe.

W WGN widzimy zdecydowaną różnicę między cenami najmu nowoczesnych biurowców, a powierzchniami starszymi, które – bez dużych nakładów finansowych na modernizację – nie dają takich możliwości dostosowania przestrzeni do potrzeb najemcy.

Przykładowo – w Warszawie, za lokal na Grochowie, z lat 80. Oferent oczekuje tylko 30 zł od metra kwadratowego. We Wrocławiu, biuro nawet w centralnej lokalizacji, bo przy ul. Piłsudskiego, ale za to w budynku typu kamienica, z lat 30. zostało wycenione na 25 zł/ m kw. Na Muchoborze Małym, za biura zlokalizowane w budynku wolnostojącym z 1931 roku, oferent chce 21 zł za metr. Podobnych przykładów, pokazujących, że starsze powierzchnie, nawet w dobrych lokalizacjach są zdecydowanie tańsze, można przytoczyć wiele.

Czy w tym roku będziemy obserwowali spadki ofertowych cen najmu, nawet w przypadku najnowocześniejszych powierzchni biurowych? Eksperci są w tej sprawie podzieleni. Co prawda mamy do czynienia ze zjawiskiem dużej podaży, ale ciągle jeszcze utrzymuje się duże zapotrzebowanie ze strony najemców. Szacuje się, że poziom pustostanów na największych rynkach może na koniec roku wzrosnąć nawet do 14 – 15 procent.

Należy pamiętać, że realne stawki czynszów, przez szereg zachęt stosowanych przez deweloperów, są też zdecydowanie niższe od ofertowych. W Warszawie jest to nawet różnica 20 procent i z pewnością system zachęt będzie utrzymywany, a nawet rozwijany.
Pewne jest natomiast, że przed brakiem najemców „obronią się” powierzchnie dające możliwość minimalizacji kosztów, poprzez umiejętne wykorzystanie, możliwość zmiany aranżacji itp. W cenie na pewno pozostaną też wszelkie lokalizacje centralne, z zapewnionymi nowoczesnymi rozwiązaniami i dodatkowymi usługami w budynkach biurowych.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Data publikacji: 9 kwietnia 2014
Print Friendly, PDF & Email

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *