Pod względem dostępności i podaży nowoczesnych powierzchni biurowych Polska dominuje w Europie Środkowej. Ten rok może być jednak nieco trudniejszy jeśli chodzi o wynajem. Podaż nadal będzie bardzo duża, co może skutkować większą liczbą pustostanów i spadkami cen.
Obecnie w naszym kraju jest około 7 mln metrów kwadratowych nowoczesnych powierzchni biurowych. W tym roku ma przybyć kolejne ponad 700 tysięcy metrów kwadratowych nowych biur. Największe obecnie rynki poza Warszawą, to Wrocław i Kraków. Ceny za nowoczesne biura kształtują się w przedziale od 10 – 15 euro miesięcznie za metr na największych rynkach regionalnych do około 25 euro w najlepszych lokalizacjach warszawskich.
Coraz częściej jednak – w związku z utrzymującą się bardzo wysoką podażą – obserwatorzy rynku prognozują zmianę cyklu koniunkturalnego, większą rywalizację wśród uczestników rynku i konieczność lepszego dostosowania oferty do potrzeb klientów, którzy zaczną dyktować warunki.
Przewiduje się, że stopa pustostanów w tym roku nadal będzie wzrastać na większości rynków regionalnych. Już teraz powyżej 11 proc. powierzchni pozostaje niewynajętych w takich miastach jak Wrocław, czy Warszawa. Niski poziom pustostanów ma z kolei Kraków – około 4 proc.
Czy w tym roku dojdzie do przesilenia na rynku powierzchni biurowych i widocznego zjawiska nadpodaży? Ciągle duży popyt na biura napędza w największych miastach branża BPO, ale całkiem możliwe, że zarysowane w tym roku, jeszcze nieznaczne tendencje, będą się nasilać.
Częściową neutralizacją nadpodaży są z pewnością umowy na wynajem zawarte jeszcze przed postawieniem nowego budynku (pre – lease), które dotyczą około 30 proc. biur będących aktualnie w budowie. Mimo to jednak obserwatorzy rynku spodziewają się, przynajmniej czasowej nadpodaży, a to może oznaczać wstrzymanie kolejnych inwestycji i obniżki stawek najmu za lokale biurowe.
Na razie przecen nie widać. W WGN średnia cena metra kwadratowego powierzchni biurowej w Warszawie wynosi obecnie około 47 zł od metra kwadratowego. Najdroższe są oczywiście centralne lokalizacje – najem w biurowcu na Śródmieściu, tuż obok Marszałkowskiej kosztuje już około 75 zł/ m kw. , a średnia cenowa dla tej lokalizacji to blisko 100 zł. Nieco tańszy jest Mokotów – tu metr kwadratowy biura na wynajem to koszt około 75 zł, na Żoliborzu cena spada już do 50 zł.
Jeśli chodzi o Wrocław – przeciętne stawki oscylują wokół 40 zł od metra kwadratowego, przy czym te w najlepszych lokalizacjach nie są tak wygórowane jak w stolicy. Na rynku pierwotnym nowe biura w budynku oddanym do użytku w 2013 roku przy ulicy Hubskiej można wynająć za 45 zł od metra. Koszt wynajęcie powierzchni w nowym biurowcu na Psim Polu to 50 zł/ m kw. Tyle samo kosztuje lokal biurowy w samym centrum – na Starym Mieście.
W Krakowie, który obok Wrocławia jest również miastem z dużą podażą nowych powierzchni biurowych, średnia cena to około 38 zł. Tutaj jednak – w odróżnieniu od Wrocławia – liczba pustostanów jest niewielka. Najdroższe lokalizacje to oczywiście Stare Miasto oraz Krowodrza, gdzie średnie stawki wynoszą odpowiednio: 42 i 40 zł za metr kwadratowy.
Jak widzimy – mimo, że na trzech największych rynkach – na razie spadków stawek nie widać, to coraz mniej jest również ofert windujących ceny. Obserwujemy wyraźną stabilizację. Czy dostarczenie dużej liczby nowych powierzchni może zmienić sytuację na rynku?
Wiele zależy od popytu. Na razie nie ma powodów do niepokoju. Koniunkturę na nowe biura ciągle jeszcze napędza branża BPO. Ciągle to ona „nakręca” rynek biurowy. Dość powiedzieć, że rok rocznie, wzrost tej branży w naszym kraju szacuje się na około 20 proc., a obecny poziom zatrudnienia to ponad 115 tysięcy ludzi.
Poziom pustostanów wynoszący 11 proc. nie jest jeszcze wskaźnikiem alarmującym, jednak przy dużej ofercie skierowanej dla klientów znacznie ciężej znaleźć tych, którzy zgodzą się na wynajem, jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych i to może być czynnik utrudniający rozpoczynanie nowych inwestycji, a takiego zabezpieczenia często oczekują banki. Może się więc okazać, że nadpodaż nie przełoży się bardzo na ceny biur na wynajem, za to z pewnością będzie wpływać na ograniczenie kolejnych budów, tak by pozbyć się obecnych nadwyżek.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
